5 דברים שצריך לדעת לפני שמוכרים דירה מושכרת

החלטתם למכור את הדירה שלכם? על מנת להגן על עצמכם ולהבטיח כי עסקת מכירת הדירה תצלח מכל הבחינות, ישנם מספר דברים שחשוב לדעת. כל הפרטים בכתבה שלפניכם.

האם אתם בטוחים בזהות הקונים הפוטנציאליים של הדירה? מה עושים כאשר נקלעתם למצב בו אתם מוכרים את הדירה שלכם, אשר מושכרת כרגע, והדייר מסרב להתפנות? כיצד בודקים את שווי הנכס? כל השאלות וכל התשובות.

מה אתם יודעים על הקונה הפוטנציאלי?

אחד הדברים החשובים לגבי מכירת דירה, הוא שהצד המוכר חייב לבדוק ולוודא את זהות הרוכש. האם הוא רוכש את הדירה? האם הוא צד שלישי שמסייע למי שרוכש את הדירה? יש לבצע זיהוי חד משמעי ולבקש פרטים מזהים כגון תעודת זהות. חשוב לצלם את תעודת הזהות ולשמור את הצילום להמשך.

מה ניתן לעשות אם הדייר מסרב להתפנות?

במידה ואתם עומדים למכור את הדירה שלכם, או שכבר מכרתם אותה והדייר השוכר בהווה את הדירה מסרב להתפנות, החוק מעניק לכם סעדים ופתרונות לטיפול בסיטואציה המורכבת הזו.

ניתן להגיש תביעת פינוי שוכר. התביעה הזו מוגשת נגד דייר אשר הפר את חוזה השכירות, לא שילם שכר דירה ו/או מסרב להתפנות מהדירה. מדובר בתביעה בהליך מהיר, בשל הנסיבות, המאפשרת לבעל הנכס לקבל פסק דין לפינוי השוכר תוך כ-60 יום, ולהוציא אותו לפועל.

כיצד מוגשת התביעה?

לפני הגשת התביעה יש למסור לדייר מכתב התראה באמצעות עורך דין מומחה בתחום. המכתב מהווה צעד ראשון בנקיטת הליכים ובעת הדיון על פינוי הדייר, הוא ישמש ראיה כי פעלתם למיצוי הנושא עד תום, בטרם הגשתם תביעה.

התביעה מוגשת לבית משפט השלום במקום בו נמצאת הדירה ומדובר בתביעה בהליך זריז לפינויו של השוכר. זה המקום לציין כי מכיוון שמדובר בהליך זריז, הוא יתמקד ויעסוק רק בנושא פינוי השוכר, ולא יעסוק בנושאים אחרים שעשויים להיות על הפרק, כגון תשלומים שחייב השוכר לבעל הנכס. נושאים אחרים יידונו, אם תבחרו להגיש תביעה, בנפרד מהדיון על הפינוי.

לאחר שהגשתם לדייר מכתב התראה ולא נתקבלה תגובה, הדייר מסרב לפנות את הדירה, הצעד הבא הוא הגשת תביעה. יש להכין את כל המסמכים על מנת שהדיון בנושא יהיה זריז ואפקטיבי. המסמכים שיש להגיש עם הגשת כתב התביעה הם:

• חוזה שכירות כתוב
• העתק מכתב התראה או מכתבי התראה שנשלחו לדייר
• תעודה המוכיחה מי בעל הנכס
• תצהירי עדות ראשית
• חוות דעת מומחים, באם עולה הצורך.

לאחר שהוגשה התביעה בצירוף כל המסמכים, ייקבע דיון. ברוב המקרים ניתן להגיע לפסק דין בדיון אחד, באם נגרש דיון נוסף, הוא ייקבע עד 14 יום מהדיון האחרון, על מנת לסייע ולזרז את הנושא. לאחר מתן פסק הדין, יכול בעל הדירה לפנות לרשות להוצאה לפועל, שתסייע בהליך הפינוי בפועל, לאחר אזהרה נוספת לדייר.

שימו לב, אינכם יכולים לנקוט בהליכים אשר עשויים לפגוע בדייר כגון ניתוק חשמל ומים, או שימוש בכוח נגד הדייר על מנת לפנותו. לא תוכלו גם לפנות למשטרה, מכיוון שההליך החוקי לבצע את הפינוי הוא באמצעות הגשת התביעה בהליך מזורז, והכוח המיישם הוא ההוצאה לפועל, אשר עשויה להיעזר במשטרה, במידת הצורך.

מה השווי של הנכס?

באחריות המוכר לבדוק מה השווי של הנכס. אפשר לעשות זאת באמצעות שמאי מקרקעין ובאמצעות יועץ נדל"ן מנוסה ומקצועי, אשר מכיר היטב את האיזור בו מצוי הנכס. מה מצב הנכס? האם נדרש לבצע בו שיפוץ?

האם הבנייה בנכס חוקית?

עליכם לבדוק כמוכרים, באגף ההנדסה של הרשות המקומית בה מצוי הנכס, את חוקיות הבנייה. האם הבנייה נעשתה בהתאם להיתרים? האם מוצו אפשרויות הבנייה? האם יש צווי הריסה שאינכם יודעים עליהם? האם יש חובות לרשות המקומית שעליכם להסדיר לפני המכירה?

מה לגבי היטל השבחה?

כאשר מאושרת תוכנית המעלה את שווי הנכס, מוטל היטל השבחה ועל בעל הדירה, המוכר, לשלם אותו. מדובר בהיטל גבוה, מחצית מעליית השווי של הנכס. חשוב מאוד שתבדקו האם קיים היטל השבחה לפני המכירה, מכיוון שבמידה וכן, הוא עשוי להשפיע על שווי הנכס ועל המחיר בפועל.

הליך מכירת דירה הוא הליך סבוך ומורכב, יש להתייחס לכל ההיבטים החוקיים על מנת למצות את ההליך על הצד הטוב ביותר.